“我们现在的自治工作有章可循，不像最开始那样忙乱了。经过业委会的共同努力，目前保洁费、停车费收缴情况良好。”戚墅堰街道丰乐花苑业委会主任沈琴华一边沿着小区遛弯，一边说。
“该扫的不扫，该修的不修，这样的物业实在拉胯。”“居民提议建个晾衣场，一拖再拖后就没有下文了。”提起以前的物业服务，丰乐花苑的居民不满颇多。沈琴华介绍：“丰乐花苑建于本世纪初，总共只有三栋楼，一百余户居民。交付后没几年，就陷入‘居民不满意—收不到物业费—物业服务不到位’的恶性循环。”
2022年3月，物业公司以难以盈利为由撤离了丰乐花苑，之后也没有新的物业进驻。面对车库积水清理、公共卫生保洁等公共事务陷入“脱管”的窘境，居民们提出成立业委会进行自治的想法。
2022年12月，根据民法典和《常州市住宅物业管理条例》的相关规定，丰乐花苑居民在戚墅堰街道物管科、司法所与戚大街社区的指导下，启动业委会筹备工作，经业主选举产生9名业委会成员，并通过《丰乐花苑业主委员会自治办法》《丰乐花苑居民管理规约》两份文件，初步搭建起自治平台。
“我们那时没有经验，头痛医头、脚痛医脚，每天就像是救火队一样。”业委会副主任钱佩仙退休后热心小区公益，2年的业委会委员经历给她最大的感受就是：要搞好小区自治必须知法懂法。
业委会成立之初，业委会委员虽然有一腔服务热情，但业委会与业主间并非合同雇佣关系，《丰乐花苑业主委员会自治办法》中的叙述较为笼统，业委会究竟该“管什么”，该“怎么管”，大家曾经都是一头雾水，第一年下来，小区管理并没有太大起色。
2024年7月，戚大街社区把丰乐花苑的情况再次上报到街道物管科后，戚墅堰司法所积极介入，针对业委会在实际管理中发现的问题，根据《常州市业主大会和业主委员会指导规则》，指导业委会拟定《丰乐花苑业主委员会工作实施细则》（以下简称《实施细则》）并公示通过。
“总则中一定要加上：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”“保洁和保安的聘用，谁来聘，怎么聘，同等条件业主可优先录用，同时人员的聘用也要详细表述。”在《实施细则》的制定过程中，戚墅堰司法所副所长陈逸波多次提出修改建议。
记者翻看《实施细则》时发现，该细则对小区自治办法、居民管理规定进行了详尽的补充，不仅罗列了业委会的具体工作范围，还对小区保洁费、停车费、公摊电费的收缴，公共收益账目的管理与使用等重要事项提出了详细要求。“业委会依据规定的流程开展工作，如果有业主提出超出业委会工作范围的需求，我们也有了区分公共事务与居民个人事务的依据。”钱佩仙说。
2024年9月，丰乐花苑业委会依据《实施细则》规定，对业主开展停车费收缴工作，其中两户商铺的业主坚持认为自家商铺门口的停车位属于业主个人，不愿交纳停车费。业委会成员多次上门催交无果后，联系了社区法律顾问魏飞燕律师。
“根据《中华人民共和国民法典》第二百七十五条，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。业委会也依据《实施细则》要求，公示了《关于收取丰乐花苑小区保洁费、汽车停车费及电费公摊费征求意见稿》并取得半数业主同意通过，业委会收取停车费的行为合法合规。”魏飞燕律师协助业委会上门对两户商铺业主进行释法说理，业主们意识到自己的观点并不符合法律规定，最终缴纳了停车费。
“我们几个业委会成员平时常在一起琢磨怎么把钱花在刀刃上。听了社区与魏律师的建议后，我们及时把账目在业主群内公开，打消居民的疑虑。”钱佩仙表示，目前丰乐花苑自治已步入正轨，公共收益账目中的钱款能够基本覆盖小区保洁、维修等日常支出。“如果对我们的工作不认可，欢迎业主自己参选业委会。”
“我们与丰乐花苑业委会保持密切联系，近期邀请专家来讲授了《常州市住宅物业管理条例》，除了街道工作人员外，还邀请街道范围内的各小区业委会负责人参与了培训。”陈逸波表示，近期还将计划围绕“业主不交物业费将面临诉讼”“业委会成员职务侵占、非法挪用资金、受贿”等典型案例，提示业主和业委会注意权益保护和风险防范。
（记者 于远航 通讯员 张杨）
