□常报记者 张琛
6月20日，央行公布了最新LPR，1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。1年期和5年期均维持不变。值得一提的是，5月份，LPR刚刚经历大幅调整，5年期以上LPR一次性下调15个基点，为近年来降幅最大的一次。
房贷仍有下降空间
对于此次LPR未做调整，多名业内人士认为在情理之中。易居研究院某专家认为：“尤其是在稳经济大盘和一揽子政策发布前后，各类配套政策基本到位，所以到了6月下旬，各地更强调政策的落地而非出台新的政策，因此各地近期会集中消化既有的宽松信贷政策。”
今年5月，贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.91%，二套利率为5.32%，分别较4月回落26、13个基点，再创2019年以来新低。在长三角的重点城市中，南京的房贷利率由最高时期的6.3%下调到有些银行可以做到4.25%，二套房由接近7%降到了5.05%。6月，全国有近60个中心城市商品住宅的首套、二套房贷利率已降至4.25%，较大程度上降低了购房者的贷款成本，且三四线城市利率下调幅度比一二线幅度更大。
虽然6月LPR并未下调，但从房贷市场来说，房贷利率水平已经接近历史最低水平。受此前房贷利率下限下调、五年期以上LPR下调等影响，最低房贷利率已低至4.25%。而2009年房贷的最低利率是在基准利率5.94%的基础上打7折，为4.158%，这个利率也是房贷利率的历史最低值。
有专家预测，未来一段时间房贷利率还有继续下降的空间，放款速度将进一步加快，购房成本也将进一步降低。
从“最便宜的长期资金”到“无债一身轻”
随着央行、银保监会联合发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，下调首套房贷利率下限以来，“是否应提前还房贷”的话题热度不减，屡创新高。
据央行发布的《2022年4月金融统计数据报告》显示，今年4月，人民币贷款增加6454亿元，同比少增8231亿元，其中，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。这一数据侧面反映出今年以来购房者的贷款意愿降低，也间接对应了“是否应提前还房贷”这一话题。
长期以来，业内一直流传这一说法——“房贷，是普通老百姓能够向银行借到的贷款金额最大、时间最长、利率最低的金融杠杆。”问题是，在现在经济增速放缓，银行理财产品并不保本保息，且收益逐渐下滑的背景下，这一说法是否仍然成立呢？
在某些经济周期内，市面上很多产品，甚至连最稳妥、最保守的银行理财产品，年化收益率都能接近、甚至高于房贷利率。那个时候，提前还房贷的人并不多，很多人选择将手里的余钱拿来投资，如买股票，甚至再买一套房。但近年来，A股市场连续下跌，权益类基金大幅亏损，银行理财产品也出现较大的收益波动，甚至遭受本金损失；同时，外围市场的情况也不好，提前还贷的客户明显增加。
是否需要提前还房贷需要考虑多个因素
我市某股份制银行资深客户经理解释，房贷对于购房者来说，就是实打实的“硬”负债，即每月必须支出资金。不管是等额本息还是等额本金，也不管已经还了多少年，只要选择提前还款，则可为贷款人立即省出一笔未来的利息支出，“这笔钱是实实在在减少了的。”
以4.9%的贷款利率，100万元30年期等额本息为例，月供约5307元，还款总额约191万元，总利息约91万元。假设已经还了20年，决定将余额一次性还清，则总利息可降至约80万元，直接省下10万元左右的利息；而若提前至10年、15年还清，节约的利息就更多了。
不过，是否提前还房贷要考虑多个因素。选择提前还贷的重要原因之一，是因为投资收益无法覆盖房贷利息支出。若贷款人可以享受到较为优惠的首套房贷利率，又拥有可以对冲房贷利息支出的稳定、长期投资收益，那么，提前还房贷就不是个划算的选项。同时，在后疫情时代，除了需要准备提前还贷的资金外，还要预留充足的流动资金作为备用金，以应对突发事件，增强家庭与个人的抗风险能力。
